У польській системі виконавчого провадження продаж квартири виконавцем — це остаточний етап задоволення вимог кредиторів, коли інші способи стягнення боргу вже не спрацювали. Боржник часто втрачає дах над головою через ланцюг життєвих обставин — хворобу, втрату роботи чи несподівані витрати. Нерухомість потрапляє на аукціон, щоб покрити борг. Для покупця це шанс придбати квартиру нижче ринкової вартості, іноді навіть на третину дешевше. Однак процес вимагає ґрунтовних юридичних знань, швидких фінансових рішень і розуміння, що ви отримуєте не лише квадратні метри, а й частину чужої історії.
У 2026 році переважна більшість торгів — це електронні аукціони на загальнонаціональному порталі. Це підвищило конкуренцію серед інвесторів з усієї країни та прискорило продажі. Водночас законодавець зберіг захист базових житлових потреб: аукціон квартири, яка є основним житлом боржника, можливий лише коли основний борг становить щонайменше одну двадцяту частину суми оцінки. Це не ринок швидких легких вигод, а простір для тих, хто готовий до ретельного аналізу документів, оглядин і швидкої підготовки коштів.
Ключ до успіху — баланс між ентузіазмом від нижчої ціни та холодною оцінкою ризиків: технічного стану, можливих мешканців, обтяжень, що переходять на нового власника, а також реальних витрат на виселення й ремонт. Ті, хто сприймає процес як звичайну покупку на дошці оголошень, зазвичай зазнають збитків. А ті, хто підходить як до серйозної інвестиції з професійним due diligence, часто знаходять справді цінні об’єкти в хороших локаціях.
Виконавчий аукціон — це фінальний етап виконавчого провадження щодо нерухомості. Кредитор, маючи виконавчий документ (чинне судове рішення або нотаріальний акт з виконавчим написом), подає заяву до виконавця за місцем розташування об’єкта. Виконавець не діє з власної ініціативи — потрібен конкретний борг і заява кредитора.
Після арешту нерухомості та внесення відомостей до реєстру прав відбувається опис і оцінка незалежним оцінювачем. Боржник може подавати зауваження до звіту. Коли оцінка набуде чинності, виконавець оголошує аукціон. У 2026 році, після змін до Цивільного процесуального кодексу, що набули чинності з грудня 2025 року, продаж відбувається переважно в електронній формі на порталі licytacje.komornik.pl. Традиційний аукціон у приміщенні суду залишився винятком — можливий лише за чіткою заявою кредитора, поданою до набрання чинності опису та оцінки, що трапляється рідко.
Електронний аукціон триває зазвичай сім днів цілодобово. Учасники реєструють обліковий запис, проходять верифікацію особи та вносять завдаток у розмірі однієї десятої суми оцінки на рахунок виконавця не пізніше ніж за два робочі дні до старту. Готівка в канцелярії не приймається. Система забезпечує анонімність: учасники бачать лише ідентифікатори, а виконавець — реальні дані. Після завершення аукціону найвища пропозиція надходить до суду, який ухвалює постанову про приділ.
Механізм ціноутворення та реальна економія — скільки можна заощадити без ілюзій
Стартова ціна на першому аукціоні становить три чверті суми оцінки, виконаної оцінювачем. Якщо ніхто не запропонує щонайменше цю суму, проводиться другий тур зі зниженою ціною — до двох третин вартості. Такий механізм стимулює активність, підвищує шанси кредитора на задоволення вимог і водночас захищає від надто низької розпродажі.
На практиці бувають випадки з низькою зацікавленістю — периферійна локація, поганий технічний стан, проблемні мешканці. Тоді перемагає пропозиція, близька до стартової ціни. В привабливих містах або за хороших характеристик квартири торги йдуть активно, і кінцева ціна може перевищити стартову, хоча рідко досягає повної ринкової вартості. Різниця в кілька–кільканадцять відсотків порівняно зі вторинним ринком залишається реальною, особливо на другому аукціоні.
Варто пам’ятати, що сума оцінки не завжди точно відображає поточну ринкову вартість. Оцінювач працює з даними конкретного моменту, а ринок нерухомості динамічний. Досвідчені учасники порівнюють звіт з актуальними угодами в районі та результатами власних оглядин.
Крок за кроком — від моніторингу порталу до заселення
Процес вимагає системності та фінансової готовності. Спочатку регулярно перевіряйте офіційний портал виконавчих аукціонів — фільтруйте за воєводством, містом, площею та типом нерухомості. В оголошенні є ключова інформація: номер реєстру прав, площа, кількість кімнат, сума оцінки, стартова ціна, розмір завдатку та термін оглядин.
Після знаходження цікавого варіанта завантажте витяг з реєстру прав — доступний онлайн через систему Міністерства юстиції. Перевірте власника, записи про іпотеки, сервітути, право довічного проживання та можливі обтяження. Це основа оцінки ризиків. Далі — оглядини: виконавець призначає дату, часто у присутності боржника чи мешканців. Підготуйте список питань про комунікації, опалення, стан даху чи перекриттів, вологість, сусідів. Фото з оголошення часто неповні, тому власні оглядини дають реальну картину.
Якщо вирішили брати участь — внесіть завдаток у строк. На електронному аукціоні стежте за перебігом: система дозволяє робити надбавки аж до закриття. Після перемоги контролюйте дату засідання щодо приділу. Коли постанова набуде чинності, вам надійде вимога сплатити решту суми протягом 14 днів від отримання документа (з можливістю продовження до місяця за заявою). Після оплати суд видає постанову про присудження права власності — це момент переходу права власності. Вона набуває чинності через сім днів після оприлюднення, якщо немає зауважень.
Далі подайте заяву про внесення змін до реєстру прав. Виконавець або суд часто допомагають у цьому. Протягом 14 днів від набрання чинності постанови про присудження подайте декларацію PCC-3 і сплатіть податок.
Найбільші пастки та як їх уникнути
Технічний стан — найчастіша невідомість. Квартири боржників у скрутному становищі часто потребують капітального ремонту: від фарбування до заміни комунікацій чи вікон. Оглядини дають лише часткову картину, приховані проблеми можуть проявитися пізніше.
Право довічного проживання чи інші особисті сервітути можуть перейти на нового власника — колишній власник або вказана особа матиме право жити в квартирі до кінця життя. Перевірка реєстру прав перед аукціоном обов’язкова.
Мешканці чи колишні власники, які залишаються в квартирі, — ще одна реальність. Після присудження права власності новий покупець стає стороною в провадженні про виселення. Польське законодавство про захист прав наймачів дає сильний захист: виселення може тривати місяці, а в деяких випадках суд призначає право на соціальне житло. Витрати на процес і можливу тимчасову оренду лягають на нового власника.
Конкуренція на електронних аукціонах буває жорсткою. Інституційні інвестори та приватні особи з усієї країни торгуються одночасно, що іноді сильно піднімає ціну. Стратегія «чекати до останньої секунди» ризикована — система автоматично закриває аукціон.
Втрата завдатку через несплату решти ціни — серйозне фінансове покарання. Тому перед подачею пропозиції переконайтеся, що маєте достатньо коштів або надійне фінансування.
Фінансування та приховані витрати — реалії 2026 року
Банки обережно ставляться до кредитів на нерухомість з виконавчих аукціонів. Відсутність стандартного попереднього договору, юридичні ризики та технічний стан часто призводять до відмови або додаткових вимог. Більшість угод відбувається за готівку, приватні позики чи кошти інвесторів.
До ціни придбання додається податок на цивільно-правові угоди — 2% ринкової вартості нерухомості (не виграної ціни, а суми оцінки). Плюс судові збори, можливі нотаріальні витрати, податок на нерухомість з дня набрання чинності постанови про присудження, а також витрати на ремонт і виселення.
Початківцям варто починати з невеликих місцевих аукціонів, де легше спілкуватися з виконавцем і проводити якісні оглядини. Накопичуйте досвід на кількох менших угодах, перш ніж переходити до серйозних інвестицій. Досвідчені інвестори цінують масштаб: електронні аукціони дають доступ до сотень пропозицій щомісяця по всій Польщі, але кожну квартиру розглядають як окремий проєкт з повноцінним due diligence.
Незалежно від досвіду головне одне: ставтеся до покупки як до серйозної інвестиції, а не лотереї. Детальний аналіз документів, реалістична оцінка додаткових витрат і фінансова готовність до швидкої оплати вирішують, чи стане квартира від виконавця вдалою угодою, чи джерелом тривалих проблем.
Ринок нерухомості в Польщі у 2026 році все ще характеризується високими цінами у великих містах. Тому добре підготовлені покупці знаходять можливості як для розширення інвестиційного портфеля, так і для вирішення власних житлових питань. Головні умови — терпіння, ретельність і повага до процедури, яка, хоч і складна, залишається повністю законною та прозорою для тих, хто приділяє час на її вивчення.
