Податковий обов’язок при спільній власності на нерухомість покладається солідарно на всіх співвласників. Податковий орган може вимагати сплати всієї суми від будь-кого з них, а погашення заборгованості одним звільняє решту перед громадою. Цей принцип прямо випливає зі ст. 3 п. 4 Закону про місцеві податки та збори і діє незалежно від розміру часток, а також від того, хто фактично користується будинком, ділянкою чи приміщенням.
Існують винятки — насамперед при виділеній власності на приміщення, а також у рідкісних випадках самостійного володіння одним із співвласників. У 2026 році податкові рішення вручаються кожному співвласнику окремо, проте характер зобов’язання залишається солідарним. Взаємні цивільні спори не впливають на розрахунки з фіскальними органами.
Солідарна відповідальність — як працює механізм на практиці
Припис ст. 3 п. 4 Закону про місцеві податки та збори встановлює, що нерухомість, яка є спільною власністю, утворює окремий об’єкт оподаткування. Податковий обов’язок покладається солідарно на всіх співвласників або співволодільців. Це означає, що кожен з них відповідає всім своїм майном за всю суму податку, а не лише за частину, що відповідає його частці.
Податковий орган — найчастіше міська чи сільська рада — видає одне рішення про нарахування, у якому зазначає загальну суму зобов’язання. Рішення вручається всім співвласникам. З моменту належного вручення виникає солідарний борг. Громада може стягувати заборгованість з усіх разом, з кількох або з одного обраного суб’єкта. Сплата повної суми будь-ким із боржників припиняє зобов’язання щодо решти.
Розмір часток не має значення для органу. Співвласник, який володіє 5 % частки, відповідає так само, як той, хто має 95 %. У нашій практиці траплялися випадки, коли орган спрямовував стягнення на особу з найменшою часткою, оскільки інші були недосяжні або мали захищене майно. Взаємні розрахунки між співвласниками належать виключно до сфери цивільного права.
Строки сплати для фізичних осіб залишаються незмінними: 15 березня, 15 травня, 15 вересня та 15 листопада. Якщо загальна сума не перевищує 100 злотих, податок сплачується одноразово до 15 березня. Номер банківського рахунку, зазначений у рішенні, є спільним для всіх співвласників.
Винятки, коли відповідальність перестає бути солідарною
Закон передбачає кілька чітких відступів від принципу солідарності. Найважливіший стосується ситуації, коли виділено власність на приміщення в розумінні Закону про власність на приміщення. Тоді податковий обов’язок щодо землі та частин будівлі, що становлять спільну нерухомість, покладається на власників приміщень пропорційно до їхніх часток у спільній власності (ст. 3 п. 5). Кожен власник приміщення отримує індивідуальне рішення, яке охоплює як площу власного житла, так і належну йому частку в землі та спільних частинах.
Другий виняток стосується спільної власності в ідеальних частках на нежитлове приміщення — багатомісний гараж у житловому будинку разом із землею (ст. 3 п. 4a). Тут також відповідальність є пропорційною до частки.
Третій випадок виникає, коли один або кілька співвласників звільнені від податку або взагалі не підлягають оподаткуванню. Тоді податковий обов’язок покладається солідарно лише на тих, хто підлягає оподаткуванню, у межах, що відповідають їхній сукупній частці (ст. 3 п. 6).
У 2026 році максимальні ставки податку на житлові будівлі становлять 1,25 злотого за 1 м² корисної площі, а на інші землі — 0,77 злотого за 1 м². Фактичні ставки встановлюють ради громад, не перевищуючи цих лімітів. Ці дані випливають з оголошення Міністра фінансів про верхні межі ставок на 2026 рік.
Самостійне володіння — коли один співвласник сплачує сам
Ст. 3 п. 3 Закону передбачає, що якщо об’єкт оподаткування перебуває у самостійному володінні, податковий обов’язок покладається на самостійного володільця. Самостійне володіння — це володіння річчю як власник, з волею здійснювати право власності для себе. У випадку спільної власності сама обставина, що один із співвласників проживає в будинку, сплачує рахунки чи отримує вигоди, недостатня.
Верховний адміністративний суд у рішеннях 2025 і 2026 років неодноразово підкреслював, що для визнання самостійного володіння необхідно зовні проявити волю «позбавити» інших співвласників права на річ. Йдеться про стійкі та видимі дії: відмову видати ключі, перешкоджання доступу, відмову виконати чинне судове рішення про допуск до спільного володіння, зміну замків чи інші форми тривалого виключення.
Сам факт, що інші співвласники не користуються нерухомістю і не отримують вигод, не має значення для податкового обов’язку. Спори між співвласниками належать до цивільного права і не впливають на відносини з податковим органом.
На практиці довести самостійне володіння складно. Більшість справ закінчується збереженням солідарної відповідальності всіх співвласників.
Як співвласники розраховуються між собою
Податковий орган не розподіляє податок відповідно до часток. Співвласники можуть укласти цивільно-правовий договір, який визначає, хто і в якій частині покриватиме зобов’язання. Найчастіше застосовують поділ пропорційно до часток. Якщо один із співвласників сплатить усе, йому належить регресна вимога до решти на підставі ст. 376 Цивільного кодексу.
У випадку подружжя, яке перебуває у спільній власності майна, кожен з них є окремим платником. Рішення має бути вручене обом. Практика видачі одного рішення лише одному з подружжя часто оскаржується адміністративними судами.
Коли серед співвласників є фізичні та юридичні особи, фізичні особи подають декларацію і сплачують податок за правилами, встановленими для юридичних осіб (ст. 6 п. 11 Закону). Виняток становить об’єднання співвласників багатоквартирного будинку.
Поширені помилки та міфи, які породжують проблеми
- «Сплачую лише за свою частку» — орган не визнає такого поділу. Несплата повної суми може призвести до стягнення щодо кожного співвласника.
- «Не проживаю, тож не сплачую» — відсутність користування нерухомістю не звільняє від обов’язку. Лише самостійне володіння може змінити коло платників.
- «Договору між нами достатньо для органу» — внутрішні домовленості не мають сили щодо податкового органу. Громада стягує солідарно.
- «Рішення надійшло лише одному, тож інші вільні» — з 2026 року рішення вручаються всім, але навіть раніше солідарність виникала щодо тих, кому рішення було вручено.
- «Спадкоємець не відповідає за податок померлого співвласника» — спадкоємці вступають у права та обов’язки, у тому числі в солідарну відповідальність за податок на нерухомість.
Ці помилки найчастіше призводять до відкриття виконавчого провадження та нарахування відсотків. Їх варто уникати шляхом своєчасної сплати повної суми та чітких внутрішніх розрахунків.
Чек-лист — що перевірити, перш ніж сплачувати
- Чи всі співвласники отримали однакове рішення про нарахування на відповідний рік?
- Чи номер банківського рахунку та призначення платежу відповідають рішенню?
- Чи сума охоплює весь податок, а не лише частку одного з власників?
- Чи у випадку виділених приміщень рішення враховує частку в землі та спільних частинах?
- Чи існують документи, що підтверджують можливе самостійне володіння (якщо хтось стверджує, що платити повинен лише він)?
- Чи після сплати повної суми одним із співвласників інші особи отримали підтвердження припинення зобов’язання?
- Чи на випадок цивільного спору підготовлено договір, що регулює регрес?
Регулярне проходження цього списку дозволяє уникнути більшості непорозумінь з органом місцевого самоврядування.
Найчастіші запитання
Чи може громада вимагати весь податок лише від одного співвласника?
Так. Принцип солідарності дозволяє органу обрати будь-якого боржника або кількох з них. Сплата одним звільняє решту перед громадою.
Що відбувається, коли один із співвласників помирає?
Обов’язок переходить до спадкоємців. До моменту набрання чинності рішенням про прийняття спадщини орган може вести провадження щодо інших співвласників.
Чи можна змінити рішення, якщо в будинку проживає лише один?
Саме проживання не є підставою. Необхідно довести самостійне володіння з волею виключити інших. Адміністративні суди вимагають вагомих доказів.
Як виглядає ситуація при спільній власності з юридичною особою?
Фізичні особи подають декларацію і сплачують за правилами, передбаченими для юридичних осіб. Обов’язок залишається солідарним.
Чи плануються зміни принципів солідарності?
Міністерство фінансів анонсує відмову від солідарної відповідальності, проте найраніший термін набрання чинності новими нормами — 2028 рік. До того часу діють чинні правила.
Коли варто звернутися до спеціаліста, а коли можна діяти самостійно
Прості ситуації — подружжя у спільній власності майна, брати й сестри з рівними частками, відсутність спорів — зазвичай не потребують допомоги юриста. Достатньо своєчасної сплати повної суми та внутрішнього розрахунку.
Допомога спеціаліста потрібна, коли виникає спір про самостійне володіння, коли один із співвласників недосяжний, коли громада відкриває стягнення щодо особи з найменшою часткою, або коли одночасно задіяні юридичні та фізичні особи. У таких випадках податковий консультант або адвокат, що спеціалізується на податковому праві, дозволяє уникнути дорогих помилок і підготувати дієву аргументацію перед органом чи судом.
З мого досвіду роботи з власниками нерухомості випливає, що найбільше проблем породжує відсутність комунікації між співвласниками. Чіткий договір, що регулює розподіл витрат і спосіб сплати, майже завжди запобігає ескалації конфлікту з органом.
Солідарний обов’язок у податку на нерухомість залишається однією з найсуворіших конструкцій у місцевому праві. Усвідомлення цього принципу, знання винятків і своєчасні дії дозволяють співвласникам безпечно управляти спільною нерухомістю та уникати зайвих витрат на стягнення.
