У липні 2025 року на польському первинному ринку нерухомості було встановлено транзакційний рекорд: інвестор заплатив близько 30 мільйонів злотих за апартаменти площею 600 квадратних метрів у проєкті NOHO ONE на варшавській Волі. Це цілий поверх у будинку, який лише починав будівельні роботи, а відкриття заплановано на середину 2027 року. Кілька місяців потому, на початку 2026 року, інші апартаменти — дворівневий пентхаус площею 234 квадратних метри в Orris Residence на вулиці Окільнік у Середмісті — змінили власника за 21 мільйон злотих, тобто майже 90 тисяч злотих за квадратний метр. Ці суми свідчать, що сегмент ultra premium в Польщі досяг рівня, де важливі не лише метраж чи розташування, а насамперед унікальність, історія місця та якість, яку неможливо відтворити.
З аналізу транзакцій 2025 року випливає, що найдорожчі адреси зосереджені у Варшаві, а медіана цін у будинках на кшталт Złota 44 сягає 57,6 тисячі злотих за квадратний метр. У Кракові найпрестижніші об’єкти в межах Старого Міста досягають медіани близько 35,7 тисячі злотих за метр. Різниця між рекордними угодами та медіанами демонструє, наскільки ринок ultra luxury відрізняється навіть від дуже дорогого преміум-сегмента — тут ціна формується завдяки поодиноким, неповторним характеристикам нерухомості.
Фактори, що стимулюють ці значення, — це поєднання престижу центральних локацій, обмеженої пропозиції унікальних об’єктів, високого стандарту оздоблення та послуг, які перетворюють житло на комплексний спосіб життя. Варшава домінує, але рекорди з’являються також у Трьохмісті та Кракові, а оф-маркетні угоди — такі як резиденції за кілька десятків мільйонів — залишаються поза публічними статистичними даними.
Рекордна угода на Волі — цілий поверх за 30 мільйонів
Проєкт NOHO ONE будується на вулиці Простій на Волі, на місці колишньої фабрики Polfy. Забудовник Noho Investment, пов’язаний із Себастьяном Кульчиком, спроєктував комплекс у дусі міської елегантності — з площами, зеленню, магазинами та ресторанами на перших поверхах, що нагадують паризькі квартали. Апартаменти, які встановили рекорд, — це цілий поверх площею 600 квадратних метрів. Угода відбулася, коли будівля ще не досягла стану сировини, що підкреслює довіру покупця до проєкту та локації.
У цьому самому комплексі аж одинадцять об’єктів перевищують 10 мільйонів злотих — метраж від 180 до 220 квадратних метрів із цінами понад 50 тисяч злотих за метр. Покупці отримують простір, який важко знайти в готових будинках: можливість персоналізації на етапі будівництва, приватність цілого поверху та перспективу динамічного розвитку району. Воля, ще недавно асоційована переважно з офісними центрами, стає привабливою для тих, хто шукає міського життя без компромісів — близько центру, з доброю транспортною доступністю та новими інвестиціями в інфраструктуру.
Попередній рекорд загальної ціни на первинному ринку було встановлено в Гданську — дворівневий пентхаус площею 435 квадратних метрів на острові Спіхріжі пропонували за 24,8 мільйона злотих. Варшавська угода 2025 року явно його перевершила, демонструючи, що столиця й надалі притягує найбільші капітали.
Найвища ціна за квадратний метр — пентхаус в Orris Residence
У лютому 2026 року агенція Partners International повідомила про продаж дворівневого пентхауса площею 234 квадратних метри в Orris Residence на вулиці Окільнік 11. Ціна 21 мільйон злотих перетворилася на майже 90 тисяч злотих за квадратний метр — найвищу ставку в історії польського ринку житла.
Проєкт відновлює відсутній наріжний елемент історичної Кам’яниці Ординацької 1912 року, спроєктованої в неокласичному стилі. Будинок постраждав під час Варшавського повстання — втратив характерний наріжник і мансардний дах. Orris Residence повертає цей фрагмент, поєднуючи класичний фасад із сучасним інтер’єром. Було створено лише п’ять апартаментів метражем 160–240 квадратних метрів, що робить проєкт камерним і ексклюзивним.
Пентхаус займає два рівні, має приватну терасу на даху та вид на панораму Варшави й Віслу. Розташування на межі Середмістя та Повісля — поряд із Музеєм Шопена та зеленими зонами — додає вартості. Тут ціна за метр зумовлена не метражем, а унікальністю: відновленням історичного фрагмента міста, обмеженою кількістю об’єктів і безпосереднім сусідством із громадським простором високої культурної цінності.
Złota 44 — ікона, спроєктована Даніелем Лібескіндом
Будинок на вулиці Злотій 44 у Середмісті Варшави вже багато років встановлює стандарти розкоші в Польщі. Спроєктований Даніелем Лібескіндом — польським архітектором зі світовою славою — у стилі деконструктивізму, він має 192 метри заввишки та 52 поверхи. Це одна з найвищих житлових веж у Європейському Союзі на момент введення в експлуатацію.
Медіана транзакційних цін у Złota 44, згідно з аналітикою SonarHome за 2025 рік, становила 57,6 тисячі злотих за квадратний метр при медіані загальної ціни квартири на рівні 6,34 мільйона злотих (на основі 10 угод). Будинок пропонує апартаменти та пентхауси з видами на Палац культури і науки та панораму міста. Мешканці мають доступ до консьєрж-сервісу, фітнес-зони, бізнес-просторів та паркувальних місць.
У минулому в Złota 44 відбувалися видовищні угоди — зокрема продаж трирівневого пентхауса площею близько 600 квадратних метрів на найвищих поверхах (інформація про ціну не розголошувалася, але підтверджено, що це була найбільша одинична житлова угода в історії польського ринку). Інші апартаменти площею 480 квадратних метрів у 2022 році придбав Рафал Заорський за 22,9 мільйона злотих. Ці приклади демонструють, що в архітектурних іконах вартість утримується або зростає незалежно від кон’юнктури.
Порівняння найдорожчих адрес — Варшава, Краків та інші міста
| Будинок / Адреса | Розташування | Медіана ціни за м² | Медіана загальної ціни | Кількість транзакцій (2025) |
| Złota 44 | Середмістя, Варшава | 57 603 zł | 6,34 млн zł | 10 |
| Cosmopolitan (Twarda 4) | Середмістя, Варшава | 51 265 zł | 3,95 млн zł | 5 |
| Belvedere Residence | Мокотув, Варшава | 39 105 zł | 3,75 млн zł | 5 |
| Wenecja 1 | Старе Місто, Краків | 35 700 zł | 3,03 млн zł | 8 |
Дані походять з аналізу транзакцій SonarHome за 2025 рік і стосуються будинків із щонайменше п’ятьма угодами. Медіана краще відображає реальний рівень цін у преміум-сегменті, ніж середнє значення, оскільки усуває окремі екстремальні показники.
У Трьохмісті найвищі медіани демонструють будинки на кшталт Scala в Гданську (близько 24 тисяч злотих за метр). У Вроцлаві та Познані престижні адреси в центрах міст коливаються в межах 18–26 тисяч злотих за метр. Різниця між Варшавою та рештою Польщі в ultra premium-сегменті залишається відчутною — столиця притягує як найбільші угоди, так і найдорожчі адреси за медіаною.
Що насправді визначає ціну найдорожчого житла
Розташування в самому центрі або на межі історичних районів — це основа, але не єдиний фактор. Ключове значення має унікальність — відновлення історичного фрагмента, як в Orris Residence, цілий поверх у новому проєкті, як у NOHO ONE, або вид з висоти кількох десятків поверхів у Złota 44. Забудовник і його репутація також відіграють роль: проєкти, пов’язані з відомими іменами або реалізовані досвідченими гравцями, викликають більшу довіру покупців.
Оздоблення та зручності підвищують вартість: приватні ліфти, дахові тераси, басейни, сауни, спортзали, коворкінг-зони, цілодобова охорона та консьєрж-сервіс. В ultra premium часто з’являється й мистецтво — скульптури чи інсталяції в спільних зонах, як 6,9-мільйонна скульптура в NOHO ONE. Для покупця важливі не лише квадратні метри, а відчуття ексклюзивності та можливість персоналізації простору.
Ринок ultra premium у 2026 році демонструє два тренди. З одного боку, зростають інвестиції у вежі в центрах міст — плануються нові реалізації у Варшаві, Гдині чи Вроцлаві. З іншого — покупці дедалі частіше шукають камерні проєкти з історією, де кількість квартир обмежена до кількох або кільканадцяти. Продаж у цьому сегменті буває повільнішим, ніж на масовому ринку, але рекордні угоди трапляються регулярно, часто поза офіційним обігом.
Практична сторона розкоші — витрати на утримання та інвестиційна перспектива
Квартира за 20–30 мільйонів злотих — це не лише витрата на купівлю. Адміністративний внесок у будинках ultra premium у Варшаві часто становить від кількох до кільканадцяти тисяч злотих на місяць, залежно від метражу та обсягу послуг. До цього додаються комунальні платежі, страхування та податок на нерухомість — у випадку дорогих об’єктів значно вищий, ніж у стандартному сегменті.
Для багатьох покупців таке житло — це поєднання місця для життя з формою диверсифікації капіталу. Історично цінності в найкращих локаціях Варшави та Кракова зростали в довгостроковій перспективі, хоча ринок ultra premium характеризується нижчою ліквідністю — пошук покупця на апартаменти за кілька десятків мільйонів може зайняти більше часу, ніж для об’єктів за 1–2 мільйони.
З мого досвіду спостереження за ринком випливає, що особи, які вирішуються на такі покупки, рідко сприймають їх виключно як спекулятивну інвестицію. Частіше це рішення про спосіб життя: простір для родини, можливість віддаленої роботи в комфортних умовах, престиж адреси та відчуття безпеки в серці міста. У 2026 році, коли на ринок виходять нові проєкти, а історичні кам’яниці проходять ревіталізацію, межа між «найдорожчим» і «найбажанішим» житлом продовжує зміщуватися.
У міру того, як наступні інвестиції — як вежі, так і камерні реконструкції — будуть введені в експлуатацію, нові рекорди можуть бути встановлені вже в найближчих кварталах. Ринок розкоші в Польщі дозріває, а Варшава зміцнює позицію як місце, де ultra premium перестає бути закритим анклавом і стає невід’ємною частиною міської тканини.
