Ринок житлової нерухомості в Польщі після бурхливих років 2023–2025 увійшов у фазу, коли обсяги продажів уже не зростають так динамічно, як очікувалося після серії знижень процентних ставок. У найбільших агломераціях забудовники й далі вводять у продаж сотні нових квартир щомісяця, а покупці — хоча й мають вищу кредитну спроможність — не кидаються на пропозиції з таким ентузіазмом, як два роки тому. Результат? Коливання від місяця до місяця, довший час експозиції квартир на ринку та посилення переговорної позиції покупців.
Надлишкова пропозиція, яка накопичувалася з кінця 2024 року, не зникла магічно зі зниженням кредитних платежів. Натомість вона створила простір для торгу зі знижками на десятки тисяч злотих, безкоштовними паркомісцями чи оздобленням під ключ. Індивідуальні інвестори, які ще недавно становили значну частину попиту, явно відходять — їх відлякує нижча прибутковість оренди та перспектива нових регуляцій. Вторинний ринок також відчуває меншу активність, адже продавці мусять миритися з довшим очікуванням або зниженням цінових очікувань.
У цій реальності перемагають ті, хто не поспішає з рішенням і вміє читати сигнали: реальні ціни угод замість заявлених у пропозиціях, гнучкість забудовників у конкретних проєктах та місцеві відмінності між містами. Спад динаміки продажів не означає драматичного обвалу — це радше повернення до більш збалансованого ритму, в якому мрії про власне житло конкурують із повсякденними рахунками, економічною невизначеністю та питанням «чи вже настав слушний момент».
Звідки цей спад продажів квартир? Основні причини
Причини уповільнення переплетені, як коріння старого дуба — неможливо виділити одну головну. Найважливіша — все ще висока пропозиція. Забудовники, які в 2023–2024 роках запустили нові проєкти у відповідь на програму «Безпечний Кредит 2%», тепер мають у портфелі десятки тисяч готових або майже завершених квартир. У семи найбільших містах пропозиція наприкінці 2025 року коливалася навколо рекордних 62 тисяч квартир, а на початку 2026-го залишалася на високому рівні.
Другий фактор — поведінка покупців. Зниження процентних ставок, яке розпочалося в травні 2025 року, покращило кредитну спроможність, але водночас багато потенційних покупців почали вичікувати подальших послаблень. Психологічний ефект сильний: якщо платежі можуть знизитися ще більше, навіщо поспішати сьогодні? До цього додається невизначеність на ринку праці — повільніше зростання зарплат, уповільнення в окремих галузях — та геополітичні побоювання, через які довгострокове зобов’язання на 25–30 років видається ризикованішим, ніж рік тому.
Третій елемент — чіткий відтік інвестиційного попиту. Ще недавно кожну третю квартиру купував той, хто планував здавати її в оренду. Сьогодні ця частка помітно зменшилася. Нижча прибутковість оренди, вищі витрати на утримання та анонсовані регуляції (включно з обмеженнями короткострокової оренди й можливими податковими змінами) зробили інвесторів обережнішими. Ринок втратив значну частину «швидких» угод, які раніше підганяли загальні обсяги.
Надлишкова пропозиція квартир і боротьба за клієнта
Висока пропозиція змінила правила гри. Забудовники, замість підвищення цін, дедалі частіше пропонують акції: паркомісце в ціні, безкоштовне оздоблення кухні та ванної, знижки 5–10%, а в окремих випадках — навіть 15% за швидке рішення. Це не завжди видно в прайсах — часто такі умови залишаються в індивідуальних переговорах.
Покупці отримали реальну силу. Різниця між ціною пропозиції та ціною угоди в першому кварталі 2026 року в найбільших містах сягала в середньому 11% на первинному ринку — одна з найбільших розбіжностей за останні роки. Тобто на практиці за квадратний метр платили відчутно менше, ніж забудовники сподівалися отримати спочатку.
Особливо помітно це в популярних сегментах: однокімнатних і двокімнатних квартирах до 50 м². Там конкуренція між проєктами найгостріша, а забудовники готові на суттєві поступки, аби не залишати квартиру «на полиці».
Порівняння ключових показників ринку у 7 найбільших містах
| Показник | 2024 | 2025 | Початок 2026 (тренди) |
|---|---|---|---|
| Продажі квартир (тис. одиниць, оцінки) | близько 39 | 40,7–43 | Коливання, зниження від місяця до місяця (наприклад, квітень) |
| Пропозиція наприкінці періоду (тис. одиниць) | ~55–58 | ~62 | Все ще висока, ~60+ |
| Зміна цін угод (первинний ринок) | Низьке зростання / стабілізація | +3–4% р/р (уповільнення в другій половині) | -0,3% р/р (НБП, I кв.), коригування в частині міст |
| Частка інвестиційного попиту | ~30% | Помітне зниження | Подальше обмеження |
Дані приблизні на основі звітів JLL, Otodom Analytics та НБП. Значення за 2026 рік відображають тренди перших місяців року.
Ціни на квартири — стабілізація з елементами коригування
Ціни угод у першому кварталі 2026 року показали те, чого ринок давно не бачив: у більшості великих міст зафіксовано невеликі зниження квартал до кварталу, особливо в сегменті однокімнатних і найбільших квартир. У Вроцлаві та Любліні знижки сягали навіть 1,9–2,4% для найменших об’єктів. У річному вимірі зростання чітко уповільнилося — в окремих випадках перейшло в легкий мінус.
Важливо, що ціни пропозицій забудовників росли повільніше або взагалі стояли на місці, адже конкуренція змушувала до реалістичного ціноутворення. Закон про прозорість цін, який набув чинності у вересні 2025 року, додатково дисциплінував ринок — стало важче приховувати справжні ставки за привабливі квартири.
На вторинному ринку тиск часто ще сильніший. Продавці, які купували квартири в 2021–2022 роках за високими цінами, сьогодні мусять конкурувати з новими забудовницькими проєктами, що пропонують акції та гарантію якості. Результат? Довший термін продажу та необхідність знижувати очікування на 5–8% в багатьох випадках.
Що відчувають покупці та продавці? Людський вимір уповільнення
За сухими цифрами ховаються конкретні історії. Молоді пари з Варшави чи Кракова, які три роки відкладали рішення «поки не стане краще», сьогодні стоять перед дилемою: брати кредит при все ще високих (хоча й нижчих, ніж у 2024) платежах чи чекати далі. Багато хто описує це як суміш полегшення та роздратування — полегшення, що нарешті можна sensовно виторгувати, і роздратування, що мрія про власний куток досі вимагає компромісів.
Продавці на вторинному ринку часто переживають справжні емоційні американські гірки. Квартира, яка рік тому мала кількох охочих за перший тиждень, сьогодні «висить» місяцями. З’являються питання: «Чи знижувати ціну? Чи це вже дно? А може, за мить стане краще?». Забудовники своєю чергою стикаються з тиском на маржу через зростання витрат будівництва та фінансування — звідси обережність у запуску нових проєктів, помітна в даних GUS на початок 2026 року (зниження кількості розпочатих будівництв понад 20% р/р у січні–лютому).
Як орієнтуватися на ринку в часи спаду продажів квартир
Для покупців це один із найкращих моментів за кілька років — за умови методичного підходу:
- Порівнюйте завжди ціну угоди з ціною пропозиції — різниця буває вражаючою.
- Торгуйтеся без вагань — забудовники та продавці на вторинному ринку сьогодні значно гнучкіші, ніж на піку буму.
- Перевіряйте реальний стан інвестиції: скільки квартир уже продано в будинку, як довго висять на ринку готові об’єкти.
- Розглядайте вторинний ринок — іноді старіше житло в хорошій локації виходить дешевше, ніж новобудова з маржею забудовника.
- Слідкуйте за рішеннями РПП — подальші зниження ставок можуть ще покращити кредитну спроможність, але не варто чекати вічно, бо хороші пропозиції зникають.
Для продавців ключовим є реалістичне оцінювання нерухомості та підготовка її до продажу (home staging, професійні фото, гнучкість термінів). Ті, хто наполягає на цінах 2023 року, ризикують багатомісячним простоюванням.
Що принесе найближче майбутнє?
Прогнози на решту 2026 року обережно оптимістичні, але без ейфорії. Наступні зниження процентних ставок повинні поступово розблоковувати відкладений кредитний попит, особливо серед сімей, які планують купівлю першої чи більшої квартири. Висока пропозиція й надалі працюватиме на користь покупців — забудовники муситимуть боротися за кожного клієнта якістю, локацією та гнучкістю умов.
Водночас не видно імпульсу, який міг би спричинити нове різке зростання цін. Нові регуляції (енергетичні вимоги, закон про укриття) радше підвищуватимуть вартість будівництва, ніж знижуватимуть ціни готових квартир. Ринок оренди, хоч і залишається потрібним, втрачає привабливість для індивідуальних інвесторів — а отже, частина квартир може повернутися в продаж.
На практиці це ринок двох швидкостей: у хороших локаціях і з якісним продуктом продаж буде плавним, у слабших проєктах або на периферії агломерацій — довше очікування та сильніший тиск на знижки. Ті, хто сприймає купівлю квартири як рішення на десятиліття, а не спекуляцію, сьогодні мають простір для спокійного, добре продуманого вибору. Ринок уже не такий гарячий, як у 2023 році, але й не завмер — просто повернувся до природнішого ритму, де важлива цінність, а не поспіх.
