На кінець першого кварталу 2026 року в Польщі діяло рівно 2 мільйони 140 тисяч договорів іпотечного кредиту. Їх загальна вартість перевищила 519 мільярдів злотих. Водночас лише за перший квартал банки видали понад 73 тисячі нових кредитів на суму 33,4 мільярда злотих. Ці дві цифри — зменшення кількості активних договорів і рекордно висока кредитна активність — малюють картину ринку, повного напруг і динамічних змін.
У 2025 році банківський сектор досяг історичного рекорду за вартістю наданих іпотечних кредитів — понад 103 мільярди злотих. Кількість нових договорів становила близько 232,6 тисячі. Це більше, ніж у попередні роки, хоча все ще трохи менше, ніж у рекордному 2021 році за кількістю угод. Різниця пояснюється насамперед значно вищими середніми сумами кредитів — сьогодні вони коливаються в межах 455–460 тисяч злотих, тоді як кілька років тому були відчутно нижчими. Ринок пройшов якісну еволюцію: менше договорів, але на значно більші суми, що відображає як зростання цін на нерухомість, так і покращення кредитоспроможності частини населення.
Актуальний стан портфеля іпотечних кредитів
Кількість діючих договорів іпотечного кредиту систематично зменшується з кінця 2021 року. На кінець першого кварталу 2025 року вона становила 2 мільйони 192 тисячі, а роком пізніше — лише 2 мільйони 140 тисяч. Зниження на понад 50 тисяч договорів за рік — це не наслідок меншого інтересу до іпотеки. Насамперед це результат масових дострокових платежів і повних погашень, які поляки здійснювали особливо активно в роки високих процентних ставок.
Вартість портфеля за цей період зросла — з 494 мільярдів злотих на кінець першого кварталу 2025 року до понад 519 мільярдів на кінець березня 2026 року. Вищі суми нових кредитів та менша амортизація в перші роки погашення призводять до того, що загальна заборгованість зменшується повільніше, ніж кількість договорів.
| Квартал | Кількість наданих кредитів | Вартість (млрд злотих) | Середня вартість кредиту (тис. злотих) |
|---|---|---|---|
| I кв. 2025 | бл. 48 000 | 20,4 | 425 |
| III кв. 2025 | 64 796 | 29,1 | бл. 450 |
| IV кв. 2025 | бл. 64 000 | 29,2 | бл. 455 |
| I кв. 2026 | понад 73 000 | 33,4 | 457 |
Ці дані свідчать про чітке прискорення кредитної активності на межі 2025 і 2026 років. Зростання кількості нових договорів у першому кварталі 2026 року сягнуло майже 52% порівняно з аналогічним періодом минулого року, а за вартістю — майже 64%. Середня процентна ставка нових кредитів знизилася до 5,97%, тобто на понад 1,5 відсоткового пункту порівняно з першим кварталом попереднього року.
Рекорд 2025 року та його причини
2025 рік увійде в історію як період найвищої вартості кредитної активності на польському ринку іпотеки. Попередній рекорд 2021 року (близько 85–86 мільярдів злотих) було значно перевищено. Ключову роль відіграли три фактори. По-перше, систематичне зростання цін на житло змусило збільшувати суми кредитів. По-друге, покращення доходів багатьох домогосподарств підвищило кредитоспроможність. По-третє, банки активно конкурували за клієнтів, пропонуючи кращі умови та спрощуючи процедури.
Варто, однак, зазначити, що в 2025 році аж 18% вартості виданих кредитів становили рефінансування — тобто кредити, взяті для погашення попередніх іпотечних зобов’язань. У першому кварталі 2026 року цей показник зріс уже до 28%. Рефінансування стало головним двигуном зростання кількості нових договорів, особливо після чергових знижень процентних ставок. Клієнти масово переводили кредити до банків, які пропонували нижчі відсотки або довший період фіксованої ставки.
Чому кількість активних договорів зменшується, попри зростання кредитної активності?
Це питання турбує багатьох учасників ринку. Відповідь проста й випливає з механіки погашень. З 2021 року поляки погашають більше кредитів (або їх частин), ніж беруть нових. Дострокові платежі стали поширеними особливо в 2022–2024 роках, коли ставки за кредитами зі змінною ставкою перевищували 7–8%. Багато сімей тоді робили позапланові внески, щоб скоротити термін кредитування або зменшити майбутні платежі.
Крім того, рефінансування часто означає закриття старого договору й укладання нового — у статистиці «діючих договорів» це дає ефект нетто-мінус. Навіть якщо банки видають сотні тисяч нових кредитів щороку, паралельно тисячі договорів завершуються достроково або повністю погашаються при продажу нерухомості.
Головні фактори, що формують ринок іпотечних кредитів
Кілька ключових елементів визначають, скільки договорів з’являється в тому чи іншому кварталі:
- Рівень процентних ставок і очікування щодо їх змін — зниження стимулює як купівлю, так і рефінансування.
- Ситуація на ринку нерухомості — високі ціни обмежують кількість покупців, але водночас збільшують середню суму кредиту.
- Державні програми — «Безпечний Кредит 2%» у 2023 році значно підігрів попит (у пік програма забезпечувала значну частину продажів), але її завершення не призвело до обвалу ринку.
- Зростання заробітних плат і стабільність зайнятості — реальне підвищення зарплат в останні роки покращило кредитоспроможність середнього класу.
- Конкуренція банків і роль фінансових посередників — легший доступ до порівняння пропозицій та допомога з документами збільшують кількість схвалених заявок.
У першому кварталі 2026 року аж 64% нових кредитів мали фіксовану процентну ставку. Це помітна зміна порівняно з попередніми роками і свідчення того, що поляки дедалі більше цінують прогнозованість платежів.
Хто сьогодні бере іпотечні кредити?
Типовий позичальник 2025–2026 років — це людина або пара віком 30–40 років, часто з дитиною або з планами поповнення родини. Більшість кредитів спрямовується на купівлю квартири чи будинку на вторинному або первинному ринку у великих містах. Середня сума кредиту понад 450 тисяч злотих свідчить, що все більше людей обирають більшу або краще розташовану нерухомість.
У менших містах і на селі переважають нижчі суми, пов’язані з будівництвом або модернізацією вже наявного будинку. Регіональні відмінності залишаються суттєвими — у Варшаві, Кракові чи Тріймісті середні суми кредитів найвищі через вищий рівень цін на нерухомість.
Вплив на ринок нерухомості та повсякденне життя
Висока кількість нових іпотечних кредитів у 2025–2026 роках підтримувала попит на житло, хоча й не так сильно, як у роки буму. Забудовники обережно ставилися до нових проєктів — кількість розпочатих будівництв у деякі періоди зменшувалася попри зростання кредитування. Стабілізація або легке зниження цін у частині міст у 2026 році частково пояснюється кращою рівновагою між попитом і пропозицією.
Для звичайних поляків це змішані сигнали. З одного боку, отримати кредит стало легше, ніж у 2022–2023 роках, а відсотки нижчі. З іншого — ціни на нерухомість у багатьох локаціях залишаються серйозним викликом для людей без значних заощаджень чи сімейної підтримки. Індекс житлової доступності помітно покращився за останній рік, що дає надію на подальше поступове пожвавлення попиту.
На що звернути увагу в 2026 році?
Якщо ви плануєте взяти іпотечний кредит, актуальні дані дають кілька практичних рекомендацій. По-перше, частка кредитів з фіксованою ставкою перевищує 60% — варто розглянути цю опцію заради спокою, навіть якщо початкова платіжка буде трохи вищою. По-друге, рефінансування може стати вигідним рішенням для тих, хто брав кредит у 2022–2024 роках — зниження щомісячного платежу на кількасот злотих сьогодні реальне для багатьох сімей.
По-третє, банки дедалі уважніше оцінюють якість доходів і стабільність роботи. Особи на цивільно-правових договорах або підприємці мають особливо ретельно підготувати документи. Середній термін розгляду заявки в багатьох банках скоротився, але ретельна перевірка джерел доходу залишається нормою.
Ринок іпотечних кредитів у Польщі вже не такий турбулентний, як у 2021–2023 роках. Замість різких стрибків і падінь ми бачимо зрілу фазу, де рефінансування, дострокові погашення та зростаюча фінансова грамотність клієнтів формують кредитний портфель більш прогнозувано. Кількість активних договорів, ймовірно, продовжить повільно зменшуватися, але вартість портфеля й кількість нових угод у найближчих кварталах має залишатися на високому рівні — за умови відсутності різких макроекономічних потрясінь.
Саме ця рівновага між новими договорами та свідомими рішеннями щодо погашень визначає сучасний польський ринок іпотеки.
