На конец первого квартала 2026 года в Польше действовало ровно 2 миллиона 140 тысяч договоров ипотечного кредита. Их общая стоимость превысила 519 миллиардов злотых. При этом только за первый квартал банки выдали более 73 тысяч новых кредитов на сумму 33,4 миллиарда злотых. Эти две цифры — сокращающееся число активных договоров и рекордно высокая кредитная активность — рисуют картину рынка, полного напряжения и динамичных изменений.
В 2025 году банковский сектор установил исторический рекорд по объему выданных ипотечных кредитов — более 103 миллиардов злотых. Количество новых договоров достигло около 232,6 тысячи. Это больше, чем в предыдущие годы, хотя всё ещё немного меньше рекордного 2021 года по числу сделок. Разница объясняется прежде всего заметно выросшими средними суммами кредитов — сегодня они колеблются в районе 455–460 тысяч злотых, тогда как несколько лет назад были существенно ниже. Рынок прошел качественную эволюцию: меньше договоров, но на гораздо большие суммы. Это отражает как рост цен на недвижимость, так и улучшение кредитоспособности значительной части общества.
Текущее состояние портфеля ипотечных кредитов
Количество действующих договоров ипотечного кредита систематически снижается с конца 2021 года. На конец первого квартала 2025 года оно составляло 2 миллиона 192 тысячи, а год спустя — уже только 2 миллиона 140 тысяч. Снижение более чем на 50 тысяч договоров за год — это не следствие падения интереса к ипотеке. Главная причина — массовые досрочные и частичные погашения, которые поляки особенно активно проводили в период высоких процентных ставок.
Стоимость портфеля за тот же период выросла — с 494 миллиардов злотых на конец первого квартала 2025 года до более 519 миллиардов на конец марта 2026 года. Более крупные суммы новых кредитов и меньшая амортизация в первые годы погашения приводят к тому, что общий объем задолженности сокращается не так быстро, как число договоров.
| Квартал | Количество выданных кредитов | Сумма (млрд злотых) | Средняя сумма кредита (тыс. злотых) |
|---|---|---|---|
| I кв. 2025 | ок. 48 000 | 20,4 | 425 |
| III кв. 2025 | 64 796 | 29,1 | ок. 450 |
| IV кв. 2025 | ок. 64 000 | 29,2 | ок. 455 |
| I кв. 2026 | более 73 000 | 33,4 | 457 |
Эти данные демонстрируют заметное ускорение кредитной активности на стыке 2025 и 2026 годов. Рост числа новых договоров в первом квартале 2026 года составил почти 52% год к году, а по сумме — почти 64%. Средняя процентная ставка по новым кредитам снизилась до 5,97%, что на более чем 1,5 процентного пункта ниже показателя годом ранее.
Рекорд 2025 года и его причины
2025 год войдет в историю как период максимальной кредитной активности на польском ипотечном рынке. Предыдущий рекорд 2021 года (около 85–86 миллиардов злотых) был значительно превышен. Ключевую роль сыграли три фактора. Во-первых, steadily растущие цены на жилье заставили брать кредиты на большие суммы. Во-вторых, улучшение доходов многих домохозяйств повысило их кредитоспособность. В-третьих, банки активно конкурировали за клиентов, предлагая более выгодные условия и упрощая процедуры.
При этом стоит отметить, что в 2025 году целых 18% объема выдачи пришлось на рефинансирование — кредиты, взятые для погашения прежних ипотечных обязательств. В первом квартале 2026 года эта доля выросла уже до 28%. Рефинансирование стало основным драйвером роста числа новых договоров, особенно после очередных снижений ставок. Клиенты массово переводили кредиты в банки с более низкими ставками или более выгодным периодом фиксации.
Почему число активных договоров снижается при растущей кредитной активности?
Этот вопрос волнует многих аналитиков рынка. Ответ прост и связан с механикой погашения. С 2021 года поляки погашают (полностью или частично) больше кредитов, чем берут новых. Досрочные выплаты особенно распространились в 2022–2024 годах, когда ставки по кредитам с переменной ставкой превышали 7–8%. Многие семьи тогда вносили внеочередные платежи, чтобы сократить срок кредита или уменьшить будущие платежи.
Кроме того, рефинансирование часто подразумевает закрытие старого договора и открытие нового — в статистике действующих договоров это дает отрицательный чистый эффект. Даже при сотнях тысяч новых кредитов в год параллельно тысячи договоров закрываются досрочно или полностью погашаются при продаже недвижимости.
Главные факторы, влияющие на количество ипотечных кредитов
На число договоров в каждом квартале влияют несколько ключевых элементов:
- Уровень процентных ставок и ожидания их изменений — снижение стимулирует как покупки, так и рефинансирование.
- Ситуация на рынке недвижимости — высокие цены ограничивают число покупателей, но при этом повышают среднюю сумму кредита.
- Государственные программы — «Безопасный кредит 2%» в 2023 году существенно подстегнул спрос (в пике программа обеспечивала значительную часть продаж), однако ее завершение не вызвало обвала рынка.
- Рост зарплат и стабильность занятости — реальное увеличение доходов в последние годы улучшило кредитоспособность среднего класса.
- Конкуренция банков и роль финансовых посредников — удобное сравнение предложений и помощь с документами повышают число одобренных заявок.
В первом квартале 2026 года целых 64% новых кредитов были выданы по фиксированной процентной ставке. Это заметный сдвиг по сравнению с предыдущими годами и свидетельство того, что поляки всё больше ценят предсказуемость ежемесячных платежей.
Кто сегодня берет ипотечные кредиты?
Типичный заемщик 2025–2026 годов — человек или пара в возрасте 30–40 лет, часто с ребенком или планирующие пополнение семьи. Большинство кредитов идет на покупку квартиры или дома на вторичном либо первичном рынке в крупных городах. Средняя сумма кредита выше 450 тысяч злотых говорит о том, что всё больше людей выбирают более просторную или лучше расположенную недвижимость.
В небольших городах и на селе преобладают меньшие суммы — чаще на строительство или модернизацию дома. Региональные различия сохраняются: в Варшаве, Кракове и Труймясте средние суммы кредитов максимальные, что напрямую связано с уровнем цен на недвижимость.
Влияние на рынок недвижимости и повседневную жизнь
Высокая активность по новым ипотечным кредитам в 2025–2026 годах поддерживала спрос на жилье, хотя и не так сильно, как в период бума. Девелоперы осторожно запускали новые проекты — в отдельные периоды число начатых строек снижалось несмотря на рост кредитования. Стабилизация или небольшое снижение цен в некоторых городах в 2026 году отчасти объясняется лучшим балансом спроса и предложения.
Для обычных поляков это дает смешанные сигналы. С одной стороны, получить кредит стало проще, чем в 2022–2023 годах, а ставки ниже. С другой — цены на недвижимость во многих локациях по-прежнему остаются серьезным барьером для тех, у кого нет крупных сбережений или семейной поддержки. Индекс доступности жилья заметно улучшился за последний год, что дает надежду на дальнейшее постепенное оживление спроса.
На что обратить внимание в 2026 году?
Если вы планируете взять ипотечный кредит, свежие данные рынка дают несколько практических рекомендаций. Во-первых, доля кредитов с фиксированной ставкой превышает 60% — стоит рассмотреть этот вариант ради спокойствия, даже если первоначальный платеж чуть выше. Во-вторых, рефинансирование может стать выгодным решением для тех, кто оформил кредит в 2022–2024 годах: снижение ежемесячного платежа на несколько сотен злотых сегодня реально для многих семей.
В-третьих, банки уделяют всё больше внимания качеству доходов и стабильности работы. Людям на гражданско-правовых договорах или индивидуальным предпринимателям нужно особенно тщательно готовить документы. Среднее время рассмотрения заявки во многих банках сократилось, но детальная проверка источников дохода остается обязательной.
Рынок ипотечных кредитов в Польше уже не такой турбулентный, как в 2021–2023 годах. Вместо резких взлетов и падений мы наблюдаем зрелую фазу, где рефинансирование, досрочные погашения и растущая финансовая грамотность клиентов формируют портфель более предсказуемо. Число активных договоров, скорее всего, продолжит медленно снижаться, но стоимость портфеля и объем новых выдач в ближайшие кварталы должны оставаться на высоком уровне — при условии отсутствия резких макроэкономических потрясений.
Именно это равновесие между новыми договорами и осознанными решениями по погашению определяет сегодняшний польский ипотечный рынок.
